Aider la société Brussels Airport à se développer de manière durable et stratégique

Un cadre unique de développement durable pour un portefeuille immobilier tourné vers l’avenir

Brussels Airport Company (BAC) gère un portefeuille immobilier de plus en plus diversifié, comprenant des bâtiments logistiques, des bureaux et des hôtels. À mesure que le développement durable prenait une importance croissante pour les investisseurs, les locataires et les autres parties prenantes, le besoin d’une approche uniforme allant au-delà de la simple obtention de certifications s’est également fait sentir.

Pour la BAC, un principe directeur était essentiel : les études de développement durable ne devaient pas aboutir à des rapports relégués dans un tiroir, mais fournir des informations concrètes permettant d’améliorer les performances des bâtiments et d’accroître leur valeur à long terme. Les certifications telles que BREEAM, WELL et DGNB n’étaient pas une fin en soi, mais un outil permettant de développer l’immobilier de manière plus intelligente, plus efficace et pérenne.

L’approche existante n’offrait pas d’orientations suffisantes à cet égard. Les projets logistiques au sein de Brucargo ont été développés dans le but d’obtenir la certification BREEAM Excellent, tandis que divers programmes de certification ont été étudiés pour les projets du quartier d’affaires de l’aéroport. Chaque projet faisait appel à une équipe de conception différente, présentait ses propres contraintes techniques et opérait des choix distincts en matière de développement durable. En conséquence, il n’existait aucun cadre commun permettant de contrôler la qualité, de préserver le savoir-faire et de garantir l’efficacité sur l’ensemble du portefeuille immobilier.

Dans le même temps, les attentes du marché ne cessaient de croître. Les investisseurs exigeaient une plus grande transparence concernant les performances en matière de développement durable, les locataires fixaient des normes plus élevées en termes de confort, de santé et d’efficacité énergétique, et les certifications prenaient une importance croissante pour la valeur marchande des biens immobiliers. BAC a donc recherché une approche évolutive alliant faisabilité technique, optimisation financière et valeur ajoutée stratégique.

Des études de développement durable à des actifs de meilleure qualité

Notre collaboration a débuté par des pré-évaluations et des analyses des écarts pour divers projets immobiliers. Ces analyses n’ont pas été menées comme des exercices théoriques, mais comme un outil pratique permettant de faire des choix éclairés et d’améliorer les performances des bâtiments. Pour chaque projet, nous avons déterminé quelles ambitions en matière de développement durable étaient réalisables, quels investissements étaient nécessaires pour les atteindre et quelles mesures auraient le plus grand impact sur les performances et la valeur du bien immobilier.

Pour les projets logistiques de Brucargo, nous avons traduit l’ambition d’obtenir la certification BREEAM « Excellent » en un plan d’action concret, assorti de priorités, de mesures et d’estimations de coûts claires. Pour les projets au sein de l’Airport Business District, nous avons orienté la stratégie de développement durable dans les cadres de référence BREEAM, WELL et DGNB, en prenant en compte de manière intégrée l’efficacité énergétique, le confort des utilisateurs, la santé et la pérennité.

Les enseignements tirés de ces projets ont ensuite servi de base à l’élaboration d’un cadre global de développement durable. Ensemble, nous avons élaboré un ensemble de lignes directrices en matière de développement durable qui servent désormais de référence pour tous les nouveaux projets immobiliers de BAC. Ces lignes directrices sont continuellement adaptées aux nouvelles évolutions du marché, y compris aux exigences de la norme BREEAM v7, et comprennent, entre autres :

• des exigences techniques et des recommandations claires pour chaque thème lié au développement durable ;
• des exigences minimales et des solutions recommandées ;
• des critères de qualité uniformes pour les équipes de conception et de construction ;
• un cadre reproductible qui accélère la prise de décision et minimise les risques.

Grâce à cette normalisation, les nouveaux projets peuvent être lancés de manière beaucoup plus ciblée. BAC est d’ores et déjà en mesure d’intégrer les exigences de développement durable dans les appels d’offres, garantissant ainsi que les équipes de conception travaillent selon la même norme de qualité dès le départ. Cela signifie que, dès le début, le cahier des charges répond à la fois aux ambitions de BAC en matière de développement durable et aux exigences de la norme BREEAM, ce qui permet d’éviter des coûts supplémentaires pendant la construction tout en générant simultanément d’importants gains d’efficacité en interne.

Tout au long des phases de conception et de construction, nous avons continué à accompagner BAC par le biais d’analyses techniques, d’optimisations et d’évaluations des risques. Cela a permis de garantir que toutes les équipes de projet disposaient d’un cahier des charges clair et pouvaient travailler de manière ciblée pour atteindre les objectifs de certification fixés.

De meilleures performances, moins de complexité

Cette nouvelle approche a apporté bien plus à BAC que de simples certifications réussies. En définissant les mesures les plus efficaces dès la première phase du projet, les retouches ont été réduites au minimum, les risques ont été maîtrisés et les projets ont été menés à bien plus efficacement.

De plus, ces analyses ont permis de cibler efficacement les investissements. En se concentrant sur des mesures présentant une valeur ajoutée démontrable, de meilleures performances en matière de développement durable ont été obtenues sans coûts superflus. Les études de développement durable sont ainsi devenues un outil stratégique pour étayer les décisions d’investissement et améliorer structurellement la qualité et la valeur future du portefeuille immobilier.

Sur le plan organisationnel également, cette approche uniforme a créé une valeur ajoutée significative. Les nouveaux projets partent désormais d’une base durable commune, quel que soit le type de bâtiment ou l’équipe de conception impliquée.

Cela améliore la qualité, accélère la prise de décision, renforce l’efficacité interne et rend l’approche facilement transposable à l’ensemble du portefeuille immobilier.

Grâce à cette stratégie intégrée, Brussels Airport Company dispose désormais d’un cadre de développement durable unique et pérenne qui non seulement facilite l’obtention de certifications, mais surtout permet de réaliser de meilleurs bâtiments. Un cadre qui inspire confiance aux investisseurs, offre une valeur ajoutée aux locataires et renforce durablement le portefeuille immobilier à long terme.