De la réglementation aux décisions en matière immobilière et de portefeuille : la directive EPBD

Parallèlement, la directive EPBD introduit et renforce également des exigences concernant, entre autres, les systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (BACS), la qualité de l’environnement intérieur et les passeports de rénovation des bâtiments. Cela signifie que l’impact de la directive va au-delà de la seule performance énergétique. 

La mise en œuvre concrète s’effectue actuellement à des rythmes différents selon les régions, en plus des obligations qui s’appliquent déjà aux bâtiments non résidentiels. Pour les propriétaires, les investisseurs et les locataires, la question pertinente n’est donc pas seulement : qu’est-ce qui deviendra obligatoire et quand ? Mais plutôt : quelles décisions devons-nous prendre aujourd’hui pour garantir qu’un bâtiment reste performant, attractif, rentable et conforme demain ?

De la performance énergétique à la stratégie d’investissement

La performance énergétique d’un bâtiment est de moins en moins une question isolée. Elle a un impact direct sur les dépenses d’investissement (CAPEX), les dépenses d’exploitation (OPEX), le confort, la valeur immobilière et le risque à long terme. Le moment choisi pour les investissements revêt donc une importance accrue. Une installation technique remplacée aujourd’hui peut rester en service pendant 15 ans, voire plus. Une rénovation effectuée aujourd’hui contribue à déterminer la future performance énergétique et les futurs coûts d’exploitation d’un bâtiment.

La solution la moins chère aujourd’hui n’est donc pas automatiquement l’investissement le plus judicieux à long terme. La question qui se pose de plus en plus souvent est la suivante : cet investissement s’inscrit-il dans la future stratégie énergétique et de rénovation du bâtiment ?

Tous les bâtiments ne nécessitent pas la même approche

Pour un bien immobilier donné, cela signifie qu’il faut tenir compte non seulement de sa performance énergétique actuelle, mais aussi de l’état technique du bâtiment, des rénovations prévues, des besoins énergétiques futurs et des opportunités d’investissement naturelles. Pour un portefeuille immobilier dans son ensemble, cet exercice prend encore plus d’importance. Tous les bâtiments n’en sont pas au même stade. Tous les systèmes ne doivent pas nécessairement être remplacés dès aujourd’hui. Et tous les investissements ne présentent pas le même degré d’urgence ni le même impact.

Le défi consiste donc à déterminer :

• quels actifs nécessitent une attention prioritaire ;
• quels investissements peuvent logiquement être combinés ;
• où des décisions s’imposent dès aujourd’hui pour éviter des contraintes futures ;
• où les investissements sont les plus judicieux, tant sur le plan technique qu’économique.

Par exemple, un système de chauffage qui doit être remplacé aujourd’hui ne peut être envisagé indépendamment d’une rénovation de toiture prévue dans trois ans. Cette rénovation de toiture pourrait réduire les besoins énergétiques futurs du bâtiment et, par conséquent, influencer également le dimensionnement et le choix du nouveau système. En considérant ces deux opportunités d’investissement conjointement, vous pouvez éviter une situation où un choix qui semble techniquement judicieux aujourd’hui ne correspondrait plus à la stratégie de rénovation à long terme du bâtiment.

De la directive EPBD aux décisions immobilières concrètes

La directive EPBD ne doit donc pas se limiter à un simple exercice de mise en conformité. Elle peut également constituer une opportunité de mieux étayer les décisions d’investissement et de gérer les portefeuilles immobiliers de manière plus prospective.

Chez Encon, nous traduisons donc la conformité en « durabilité rentable » :

EPBD ➔ impact technique et financier ➔ scénarios ➔ feuille de route technique ➔ décision d’investissement

Cette feuille de route combinant aspects financiers et techniques offre aux propriétaires et aux investisseurs une vision claire, pour chaque actif – et pour l’ensemble du portefeuille –, du moment où chaque investissement s’avère le plus judicieux d’un point de vue technique, financier et stratégique, des mesures qui peuvent logiquement être mises en œuvre conjointement, et des mesures à prendre dès aujourd’hui pour anticiper les obligations futures plutôt que d’y réagir.

Après tout, il ne s’agit pas seulement de savoir si un bâtiment répond aux exigences actuelles. Il s’agit de déterminer si les décisions que nous prenons aujourd’hui garantissent que le bâtiment conservera demain sa valeur, ses performances élevées et sa pérennité.