Pourquoi l’immobilier pérenne commence par une stratégie d’investissement

La question n’est donc plus simplement : Dans quelle mesure mon bâtiment est-il durable aujourd’hui ? La question la plus pertinente est plutôt : De quoi cet actif aura-t-il besoin pour rester compétitif, attractif et préserver sa valeur dans cinq, dix ou quinze ans ? Et cela change considérablement la réflexion.

Anticiper la législation

La législation reste un moteur important des investissements en matière de durabilité. Mais elle est loin d’être le seul. Un actif ne devient pas soudainement obsolète le jour où une nouvelle réglementation entre en vigueur. Les attentes des locataires et des clients, les prix de l’énergie, les évolutions technologiques et la dynamique générale du marché peuvent évoluer beaucoup plus rapidement. Un bâtiment peut donc progressivement perdre en attractivité ou en compétitivité, même s’il respecte encore pleinement toutes les exigences légales.

En tant que propriétaire, il est donc essentiel de regarder plus loin. Qu’attendront les locataires de ce bâtiment dans cinq ans ? Quels investissements techniques devront bientôt être réalisés ? L’infrastructure énergétique disponible pourra-t-elle encore répondre aux usages futurs ? Quels CAPEX faudra-t-il prévoir ? Et le report de certains investissements pourrait-il, à terme, avoir un impact sur le taux de vacance, la commercialisation ou la valeur de l’actif ?

Il ne s’agit plus uniquement de questions de durabilité. Ce sont des décisions stratégiques d’investissement.

Il n’existe pas de feuille de route unique pour « l’immobilier »

Une nuance importante consiste à éviter de parler du marché immobilier comme d’un ensemble homogène. Chaque catégorie d’actifs possède sa propre dynamique. Les défis d’un immeuble de bureaux sont fondamentalement différents de ceux d’un bâtiment logistique, d’un commerce, d’un immeuble résidentiel ou d’un établissement de soins. Les objectifs à long terme peuvent être similaires, mais la manière d’y parvenir ne l’est pas. Pour les bureaux, par exemple, le confort, les certifications, la mobilité, la performance énergétique et l’attractivité auprès des locataires jouent tous un rôle important dans le positionnement futur de l’actif.

Pour un site logistique, les questions sont différentes. Le site pourra-t-il accompagner l’électrification du transport et des opérations ? La capacité du réseau électrique est-elle suffisante ? Les futurs besoins en recharge pourront-ils être couverts ? Et quel rôle pourraient jouer les panneaux solaires, le stockage par batteries ou une gestion intelligente de l’énergie ? Il ne s’agit pas de questions théoriques. Si, à l’avenir, un site logistique n’est plus en mesure de répondre aux besoins opérationnels de ses utilisateurs, cela peut directement affecter son attractivité et sa pertinence sur le marché. Le retail présente encore une autre dynamique, avec des attentes spécifiques de la part des locataires, des flux de visiteurs particuliers, des profils énergétiques différents et un rôle commercial propre au bâtiment.

C’est pourquoi je ne crois pas à une feuille de route standard en matière de durabilité applicable à tous les bâtiments. Une stratégie solide commence par une bonne compréhension de l’actif lui-même, du marché dans lequel il évolue et du rôle qu’il devra continuer à remplir au sein du portefeuille.

Ne pas raisonner mesure par mesure

Aujourd’hui encore, je constate régulièrement que la durabilité est trop souvent abordée comme une succession de projets distincts. Des panneaux solaires sont installés. Un système HVAC est remplacé. Une certification est obtenue. L’enveloppe du bâtiment est améliorée. Toutes ces mesures peuvent apporter de la valeur. Mais la véritable opportunité réside dans leur intégration.

Supposons qu’une installation technique doive être remplacée dans trois ans. La discussion ne devrait alors pas uniquement porter sur l’équipement qui la remplacera. C’est également le bon moment pour examiner l’évolution future de la demande énergétique du bâtiment, l’éventuelle électrification des usages, les besoins en capacité du réseau et les autres investissements qui pourraient être combinés à cette intervention. En d’autres termes, l’objectif ne doit pas être de mettre en œuvre le plus grand nombre possible de mesures de durabilité.

Il s’agit de réaliser le bon investissement, dans le bon actif, au bon moment.

Commencer par le portefeuille, pas par la mesure

Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs actifs, cela nécessite avant tout une vision claire de l’ensemble du portefeuille.

Où en est chaque bâtiment aujourd’hui ? Quel est son état technique ? Quels investissements sont déjà prévus ? Quelles nouvelles réglementations se profilent ? Comment évoluent les attentes du marché et des utilisateurs ? Et quels investissements seront finalement nécessaires pour que l’actif reste pertinent ? Cette vision d’ensemble permet ensuite d’établir des priorités.

Certains bâtiments nécessitent une intervention importante à court terme. Pour d’autres, il peut être plus pertinent d’attendre et d’associer les mesures de durabilité à une rénovation ou à un investissement de remplacement déjà planifié.

Et c’est une distinction importante.

Commencer aujourd’hui ne signifie pas tout faire aujourd’hui.

Cela signifie disposer dès aujourd’hui d’une vision suffisante pour prendre de meilleures décisions demain. Plus on attend avant de construire cette vision d’ensemble, plus on risque de devoir agir sous la contrainte : une nouvelle réglementation, le départ d’un locataire, la défaillance d’une installation technique ou une capacité de réseau insuffisante qui devient soudainement une contrainte opérationnelle.

Dans ce cas, la marge de manœuvre est souvent beaucoup plus limitée.

Intégrer la durabilité dans les décisions d’investissement

En définitive, toute mesure de durabilité est aussi une décision d’investissement. Il est évidemment important de comprendre combien d’énergie une intervention permet d’économiser ou quelle quantité de CO₂ elle permet de réduire. Mais pour un propriétaire immobilier, cela ne représente qu’une partie du business case.

Il faut également comprendre ce que cet investissement signifie en termes de coûts opérationnels, de CAPEX futurs, de risques techniques, d’attractivité pour les locataires, de taux de vacance et de valeur à long terme de l’actif. C’est pourquoi la durabilité doit de plus en plus être abordée conjointement avec les décisions d’investissement et l’asset management.

Et c’est précisément là que je vois également un rôle important pour Encon. Notre mission ne consiste pas uniquement à déterminer ce qui est techniquement possible ou quelles mesures de durabilité peuvent être mises en œuvre. La véritable valeur ajoutée réside dans la combinaison de la stratégie, de la technologie et des décisions financières. Que faut-il faire ? Quels investissements doivent être prioritaires ? Quel est le bon moment pour investir ? Quels CAPEX faut-il anticiper ? Et qu’est-ce que cela signifie pour le positionnement de l’actif dans l’ensemble du portefeuille ?

Le résultat doit être une feuille de route claire et directement exploitable. Pas un plan de durabilité parallèle à la stratégie immobilière, mais un plan qui renforce le portefeuille lui-même.

Commencer avant d’y être contraint

Pour moi, c’est finalement la principale conclusion. Les propriétaires immobiliers ne doivent pas réaliser tous leurs investissements aujourd’hui. Mais ils doivent dès aujourd’hui comprendre ce dont leurs actifs auront besoin demain.

Car l’objectif n’est pas simplement de posséder des bâtiments plus durables. L’objectif est de constituer un portefeuille mieux préparé à l’évolution des attentes du marché, dans lequel les CAPEX peuvent être planifiés plutôt qu’imposés, et dont les actifs restent pertinents, compétitifs et créateurs de valeur à long terme.